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Quelle Signature

Niveau par acte

Promesse et compromis de vente : réglez la forme et le délai de rétractation avant de choisir la signature

Pour qui : Responsable d’une agence ou d’un service immobilier qui prépare un compromis ou une promesse signés en ligne, et qui doit savoir si l’acte tiendra et si le délai de rétractation courra.

Avant de choisir le niveau de signature, vérifiez quel type de promesse vous signez. Une promesse de plus de dix-huit mois consentie par une personne physique doit être constatée par acte authentique, c’est-à-dire ici devant notaire (article L290-1 du Code de la construction et de l’habitation). Une promesse unilatérale est nulle si elle n’est ni authentique ni enregistrée dans les dix jours de son acceptation (article 1589-2 du Code civil). Pour un logement acquis par un non-professionnel, la signature ne fait pas courir la rétractation de dix jours : il faut une notification par recommandé, ou un moyen aux garanties équivalentes, ou une remise directe avec des mentions de la main du bénéficiaire (L271-1, D271-6). Les textes que nous avons lus ne fixent aucun niveau de signature électronique. Nous retenons la signature avancée pour des parties rencontrées, pièces reçues. Pour une partie avec qui l’un de ces éléments manque, envisagez la signature qualifiée ; si elle ne peut pas la créer, signature avancée avec vérification de sa pièce d’identité. Si le notaire rédige et impose son circuit, c’est lui qui décide.

Notre avis

Commencez par vérifier quel type de promesse vous signez et par choisir comment la notifier. Prenez ensuite la signature avancée si les parties se sont rencontrées. Pour un parcours en ligne, préférez la notification par recommandé à la remise directe, dont les mentions manuscrites s’accordent mal avec une signature à distance.

Pourquoi

  • Un compromis signé ne fait pas courir le délai à lui seul : L271-1 le fait partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, ou du lendemain de la remise.
  • D271-6 fait inscrire de sa main par le bénéficiaire le nom du professionnel, le lieu et la date de la remise, et la date de départ du délai. Aucun texte lu ne dit comment y répondre sur écran.
  • La promesse porte sur un droit important que rien d’autre ne montre avant la vente : l’enjeu est donc important, et nous ne retenons pas la signature simple.

Ce qui change le choix

Si une partie signe sans rencontre préalable, sans pièces reçues ou sans adresse confirmée, envisagez la signature qualifiée pour elle ; si elle ne peut pas la créer, signature avancée avec vérification de sa pièce d’identité. Si un notaire impose son circuit, c’est lui qui décide.

L’ordre à suivre

  1. Acte authentique pour la promesse de plus de dix-huit mois consentie par une personne physique
  2. Acte authentique ou acte enregistré sous dix jours pour la promesse unilatérale
  3. Signature avancée pour les autres promesses, quand vous avez rencontré les parties et reçu leurs pièces
  4. À envisager : signature qualifiée pour une partie avec qui un de ces éléments manque, ou signature avancée avec vérification de sa pièce d’identité si elle ne peut pas créer de signature qualifiée
  5. Le circuit du notaire, s’il rédige et impose le sien

Quatre exigences de forme ou de fond à vérifier avant toute signature

La règle sur l’enregistrement se trouve à l’article 1589-2 du Code civil, et non dans le Code général des impôts. Elle vise les promesses unilatérales portant sur un immeuble, un droit immobilier, un fonds de commerce, un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble, ainsi que certains titres de sociétés. La distinction entre promesse unilatérale (seul le vendeur s’engage à vendre) et compromis synallagmatique (vendeur et acquéreur s’engagent tous les deux) dépend de la rédaction : faites-la trancher par le rédacteur, car les arrêts qui en traitent ne sont pas examinés ici.

Textes lus le 4 novembre 2026. Ils fixent une forme et ne nomment aucun niveau de signature électronique. Le traitement d’un acte signé électroniquement par un service d’enregistrement n’est pas établi ici.
ActeExigence lueSanction lueConséquence pour votre outil
Promesse unilatérale de vente, article 1589-2Acte authentique (devant notaire), ou acte sous seing privé (signé entre les parties, sans notaire) enregistré dans les dix jours de l’acceptation par le bénéficiaireNul et de nul effetSi vous signez en ligne, demandez par écrit, avant la signature, au notaire ou au rédacteur de l’acte qui le fera enregistrer dans le délai, auprès de quel service et comment un acte signé en ligne y est reçu. Gardez sa réponse
Cession de cette promesse, article 1589-2Acte authentique, ou acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa dateMême sanctionMême question, avec un délai qui part de la date de la cession
Promesse de plus de dix-huit mois, ou prorogée au-delà, consentie par une personne physique, L290-1Acte authentiqueNulle et de nul effetUn outil de signature ne convient pas ici : passez par le notaire
Promesse unilatérale visée par L290-1, L290-2Indemnité d’immobilisation d’au moins 5 % du prix, versée ou cautionnée entre les mains du notaireNullitéExigence de fond, sans lien avec le niveau

La signature ne fait pas courir la rétractation : notifiez par recommandé, ou remettez avec mentions de la main

L’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation donne à l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation dix jours pour se rétracter. L’acte lui est notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour déterminer la date de réception ou de remise. Le délai court à partir du lendemain de la première présentation. Si un professionnel mandaté pour prêter son concours à la vente remet directement l’acte, il court à partir du lendemain de la remise.

En remise directe, D271-6 fait inscrire de la main du bénéficiaire les mentions sur le professionnel, le lieu, la date de remise et le départ du délai. Pour un parcours en ligne, cette voie reste la plus inconfortable : l’article 1174, alinéa 2, du Code civil permet, sous conditions, d’apposer par voie électronique une mention de la main exigée pour la validité d’un contrat, et nous ne pouvons pas dire qu’il couvre celle-ci.

La notification est plus simple à tenir. L’article L100 du Code des postes et des communications électroniques tient l’envoi recommandé électronique pour équivalent à la lettre recommandée, s’il satisfait à l’article 44 du règlement eIDAS (le règlement européen sur l’identification électronique et les services de confiance), et demande le consentement exprès d’un destinataire non professionnel. Aucun texte lu n’applique ce mécanisme à L271-1 : à notre avis, il se défend, sous réserve de ce consentement et d’une confirmation de votre notaire. Le recommandé postal ne présente pas ce doute.

Quel niveau de signature : le signataire fait la différence, car l’enjeu reste important dans tous les cas

Si aucune forme ci-dessus n’impose le notaire, posez les questions suivantes pour chaque partie. Elles valent pour le vendeur comme pour l’acquéreur, et chaque partie peut recevoir une réponse différente.

  1. Un texte fixe-t-il un niveau ? Non dans les textes lus, qui fixent la forme et la notification.
  2. Le notaire ou le réseau rédacteur impose-t-il un niveau ? Oui si le notaire ou le réseau rédacteur le demande : ce niveau devient le minimum imposé. Posez la question au moment de la rédaction. Non si rien n’est écrit.
  3. Cette partie pourrait-elle soutenir qu’elle n’a pas signé ? Non si, avant la signature, vous l’avez rencontrée, en personne ou en visio, reçu ses pièces et envoyé l’acte à une adresse confirmée dans ces échanges. Oui si l’un de ces éléments manque, y compris pour un coacquéreur jamais vu, représenté par son conjoint pendant la visite.
  4. Perdriez-vous un droit que vous ne pourriez pas établir autrement ? Oui : selon notre lecture, aucun paiement ni aucune exécution ne montre la promesse avant la vente, sauf un éventuel dépôt, qui ne montre pas ses conditions.
  5. Vos réponses aux deux dernières questions donnent le niveau. Partie rencontrée, pièces reçues et adresse confirmée : signature avancée, car, selon notre lecture, une contestation vous ferait perdre dans tous les cas un droit que vous ne pourriez pas établir autrement. Si l’un de ces éléments manque : envisagez la signature qualifiée pour cette partie ; si elle n’a aucun moyen de la créer, signature avancée avec vérification de sa pièce d’identité.

Une contestation touche la signature, sans régler la rétractation

Si une partie nie avoir signé, le juge vérifie le procédé : notre page sur la présomption détaille ce raisonnement, tiré d’un arrêt rendu sur un bail meublé. Une qualifiée n’a aucun effet sur le point de départ du délai de rétractation, sur l’enregistrement ou sur le pouvoir d’un représentant.

Limites de cette page

Lecture du 4 novembre 2026, sans test d’outil et sans relecture par un avocat. Cette page ne vaut pas conseil sur une vente donnée. Les arrêts repérés sur l’article 1589-2 et L290-1 (19 octobre 2011, 8 novembre 2018, 18 février 2015) n’ont été vus qu’en extraits et ne sont pas cités. Les arrêts sur la distinction entre promesse unilatérale et compromis synallagmatique n’ont pas été ouverts. L’admission du recommandé électronique pour L271-1 et l’enregistrement d’un acte électronique n’ont pas été établis par les textes lus. L’application de l’article 1174, alinéa 2, à D271-6 n’est pas établie. Nous avons lu les articles du Code de la construction et de l’habitation (CCH) par extraits : vérifiez le mot exact sur le texte officiel avant de les citer. L’idée qu’une contestation vous ferait perdre dans tous les cas un droit que vous ne pourriez pas établir autrement est un raisonnement, sans arrêt lu pour le confirmer.

Prochaine action

Avant le prochain compromis, écrivez en tête du dossier : promesse unilatérale ou compromis, durée, acquéreur professionnel ou non, mode de notification. Pour une promesse unilatérale signée sans notaire, demandez par écrit au notaire ou au rédacteur de l’acte qui la fera enregistrer dans les dix jours de son acceptation, notez ce nom au dossier et gardez sa réponse. Puis demandez au notaire s’il impose son propre circuit de signature.

Preuves et sources

Code de la construction et de l’habitation (L271-1, D271-6, L290-1, L290-2), Code civil (1589-2), Code des postes et des communications électroniques (L100), règlement eIDAS consolidé au 18 octobre 2024, décret du 28 septembre 2017, lus le 4 novembre 2026. La jurisprudence sur 1589-2 et L290-1, vue en extraits seulement, n’est pas citée. Aucun outil de signature n’a été testé.

Chaque élément ci-dessous indique s’il s’agit d’un fait lu dans une source, d’une déclaration de son auteur, de notre calcul, de notre méthode ou de notre avis. Vérifiez sur le document toute source marquée à vérifier ou non tranchée avant de vous y fier. Notre méthode

  • Fait lu. L’article 1589-2 du Code civil déclare nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce ou à un droit à un bail, si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire.

    Périmètre : Promesse unilatérale, article en vigueur depuis le 1er janvier 2006

    Réserve : Vise aussi certains titres de sociétés.

    Relevé du 4 novembre 2026.

  • Fait lu. L’article 1589-2 du Code civil applique la même sanction à la cession de ces promesses, si elle n’est ni authentique ni enregistrée dans les dix jours de sa date.

    Périmètre : Cession de promesse

    Réserve : Lu par extraits.

    Relevé du 4 novembre 2026.

  • Fait lu. L’article L290-1 du CCH déclare nulle et de nul effet, si elle n’est pas constatée par un acte authentique, la promesse de vente d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier dont la validité dépasse dix-huit mois, ou prorogée au-delà, lorsqu’elle est consentie par une personne physique.

    Périmètre : Promesse de longue durée

    Réserve : Lu par extraits.

    Relevé du 4 novembre 2026.

  • Fait lu. L’article L290-2 du CCH impose, à peine de nullité, dans la promesse unilatérale visée par L290-1, une indemnité d’immobilisation d’au moins 5 % du prix, versée ou cautionnée entre les mains du notaire.

    Périmètre : Promesse de longue durée

    Réserve : Lu par extraits.

    Relevé du 4 novembre 2026.

  • Fait lu. L’article L271-1 du CCH ouvre à l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation une rétractation de dix jours, courant du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée ou, en cas de remise directe par un professionnel mandaté, du lendemain de la remise.

    Périmètre : Acquisition d’un logement

    Réserve : Lu par extraits.

    Relevé du 4 novembre 2026.

  • Fait lu. L’article L271-1 du CCH admet, à côté de la lettre recommandée, tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour déterminer la date de réception ou de remise.

    Périmètre : Notification

    Réserve : Le texte ne cite pas l’envoi recommandé électronique dans ce qui a été lu.

    Relevé du 4 novembre 2026.

  • Fait lu. En remise directe, l’article D271-6 du CCH fait inscrire de la main du bénéficiaire le nom du professionnel, le lieu et la date de remise, et la date à partir de laquelle court le délai de dix jours.

    Périmètre : Remise directe

    Réserve : Application à une remise électronique non établie.

    Relevé du 4 novembre 2026.

  • Fait lu. L’article L100 du CPCE tient l’envoi recommandé électronique pour équivalent à la lettre recommandée s’il satisfait à l’article 44 du règlement eIDAS, et demande le consentement exprès du destinataire non professionnel.

    Périmètre : Envoi recommandé électronique

    Réserve : Non lu en relation avec L271-1.

    Relevé du 4 novembre 2026.

  • Notre avis. Recourir à l’envoi recommandé électronique pour L271-1 se défend à notre avis, sous réserve du consentement de l’acquéreur et d’une confirmation du notaire ; préférer la notification à la remise directe pour un parcours en ligne.

    Périmètre : Parcours en ligne

    Réserve : Aucun texte ni arrêt lu n’applique ce mécanisme à L271-1.

    Relevé du 4 novembre 2026.

  • Notre calcul ou déduction. L’article 1174, alinéa 2, du Code civil autorise l’apposition électronique d’une mention de la main si les conditions garantissent qu’elle ne peut être effectuée que par son auteur, pour un écrit exigé à la validité d’un contrat ; son application à D271-6 n’est pas établie par les textes lus.

    Périmètre : Lecture croisée de ces deux articles

    Réserve : Aucun arrêt lu.

    Relevé du 4 novembre 2026.

  • Notre calcul ou déduction. Les textes lus ne fixent aucun niveau de signature électronique pour une promesse ou un compromis.

    Périmètre : Constat borné aux textes lus

    Réserve : Lecture non exhaustive.

    Relevé du 4 novembre 2026.

  • Notre méthode. L’application de la méthode à la promesse, partie par partie : avancée, ou qualifiée à envisager pour cette partie, ou avancée avec vérification de sa pièce si elle ne peut pas la créer.

    Périmètre : Sans forme, texte ni tiers imposant un niveau

    Réserve : Ne tranche pas un litige.

    Daté du 4 novembre 2026.

  • Notre calcul ou déduction. Selon notre lecture, aucun paiement ni aucune exécution ne montre la promesse avant la vente : une contestation vous ferait donc perdre un droit que vous ne pourriez pas établir autrement.

    Périmètre : Risque en cas de contestation

    Réserve : Aucun arrêt lu ne le confirme.

    Relevé du 4 novembre 2026.

  • Notre calcul ou déduction. Selon notre lecture, si une partie nie avoir signé, c’est en pratique à celui qui invoque l’acte de réunir les éléments établissant la fiabilité du procédé, sauf signature qualifiée.

    Périmètre : Lecture d’un arrêt rendu sur un bail meublé

    Réserve : Aucun arrêt lu n’énonce de règle générale ; aucun ne porte sur une promesse.

    Relevé du 4 novembre 2026.